In vielen deutschen Großstädten ist Wohnraum knapp und teuer geworden. Mietpreise sind drastisch gestiegen und dadurch für viele Menschen nicht mehr bezahlbar. Das muss dringend gestoppt werden, denn Wohnen ist ein Grundrecht und die Mietpreishöhe ist oft nicht erlaubt. Ein kleines Werkzeug um das zu stoppen ist die Mietpreisbremse.
Was bedeutet Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisentwicklung zu steuern. In Sachsen gelten in erster Linie Dresden und Leipzig als Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für dich als mietende Person bedeutet das, dass sich deine Miete in einem Rahmen bewegen muss, der für jede Stadt festgelegt wurde und den du prüfen kannst. Die Mietpreisbremse ist vor allem bei Neuvermietung relevant, kann aber auch genutzt werden, um in einem bestehenden Mietvertrag die Miete zu verringern. Sie legt fest, dass bei Neuvermietung die Grundmiete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Stichtag hierfür ist in Sachsen der 03. Juli 2022. Alle Verträge, die davor abgeschlossen wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse.
> Bei der Grundmiete bzw. (Netto-)Kaltmiete sprechen wir immer von den reinen Mietkosten ohne Nebenkosten pro m².
Was versteht man unter ortsüblicher Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, welche Miete für deine Wohnung erlaubt ist. Dabei wird immer von der Kaltmiete ausgegangen, also der Preis pro Quadratmeter ohne jegliche Nebenkosten. In den meisten größeren Städten wird die Berechnungsgrundlage hierfür alle zwei Jahre erneuert und direkt
von der jeweiligen Stadt veröffentlicht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Grundlage für die Mietpreisbremse. Deshalb ist es wichtig, dass du mal prüfst, wie hoch deine Miete eigentlich sein darf!
Was hilft mir das jetzt alles?
Tatsächlich ganz schön viel. Wenn du in letzter Zeit eine Wohnung gesucht hast, bist du vielleicht verzweifelt daran, wie teuer alles ist. Oft bieten Vermieter die Wohnungen aber überteuert an! In Dresden und Leipzig darf die Miete in einem neuen Mietverhältnis nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
> 10-Prozent Regel: Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
In Dresden sind das im Durchschnitt etwa 8,50 € die deine Wohnung ohne Nebenkosten pro m² kosten darf. Das heißt du kannst in einem bestehenden Mietvertrag bei erfolgreicher Rüge1 die zu viel gezahlte Miete zurück bekommen und zahlst in Zukunft auch weniger! Das gilt natürlich nicht für jede Wohnung, ist aber ein guter Anhaltspunkt. Hier kommen wir auch
schon zu den ganzen Ausnahmen die es gibt.
> Schließe erst den Mietvertrag ab und lass ihn dann prüfen. Anders bekommst du meistens leider keinen. Melde dich gerne bei uns und wir begleiten dich dabei.
Was gilt dabei für mich?
Es gibt einige Ausnahmen. Sozialwohnungen und Neubauwohnungen, die ab dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Alle anderen Wohnungen aber schon. Auch wenn du eine möblierte Wohnung2 mietest!
Ansonsten gibt es noch unterschiedliche Mietverträge. Beim Staffelmietvertrag darf im Abstand von mindestens einem Jahr ein festgehaltener Betrag auf die Miete aufgeschlagen werden. Wichtig ist aber, dass auch hier die 10%-Regel gilt, und das für jede Staffel! Ein weiterer Fall ist ein Indexmietvertrag, wobei die Miete am Verbrauchspreisindex orientiert wird. Hier gilt dieselbe Regel, aber leider nur auf die erste vereinbarte Miete. Alles ist trotzdem nicht erlaubt, aber dazu später. Mit einer Modernisierung wollen sich Vermieter auch gerne rausreden. „Ich habe alles neu gemacht, Bad, Böden und Wände. Das muss ich ja wieder reinkriegen!“ So einfach ist das aber nicht. Das gehört alles zu einer Wohnung dazu und ohne könntest du darin gar nicht leben. Ist es also wirklich moderner dadurch geworden, oder wurde nur in Stand gehalten, was eben nötig ist?
> Orientierungshilfe: Wurden etwa 1/3 der finanziellen Mittel eingesetzt, die für einen vergleichbaren Neubau ohne die Kosten des Grundstückes nötig wären kann man von Neubaustandard sprechen.
Wenn es wirklich eine Modernisierung ist, gilt die Mietpreisbremse tatsächlich nicht, alle anderen Neuerungen sind aber über die ortsübliche Vergleichsmiete geregelt. Die Hürden sind hierbei aber wirklich hoch. Eine Modernisierung ist nur, wenn durch die Renovierung Neubaustandard erreicht wird. Der letzte Hebel sind hohe Vormieten. Es ist gesetzlich so geregelt, dass die Höhe der Vormiete beibehalten werden darf. Wenn die Miete vorher aber schon zu hoch war, gilt das natürlich nicht und kann gerügt werden!
Eine besondere Form sind befristete Zeitmietverträge. Allerdings darf der Vermieter den Mietvertrag nur dann befristen, wenn dafür einer der drei gesetzlich erlaubten Gründe vorliegt. Das ist der Fall, wenn 1. die Wohnung später saniert werden soll, 2. der Vermieter sie selbst nutzen möchte (Eigenbedarf) oder 3. sie aus beruflichen Gründen benötigt wird. Es gelten wirklich nur diese drei Gründe und die Formulierung muss im Mietvertrag eindeutig sein. Neben einem klaren Zeitraum muss bei Eigenbedarf genannt werden, wer einziehen wird und bei einer Sanierung eine konkrete Maßnahme. Gerne werden Wohnungen auch als Monteurswohnungen angeboten. Dabei muss das Arbeitsverhältnis aber konkret zum Vermieter bestehen und nicht zu Dritten. Wenn einer der Gründe zutrifft, gilt die Mietpreisbremse nicht. Andernfalls ist sogar die Befristung ungültig.
> Besonderheit Bruttomiete: In deinem Mietvertrag sind die Nebenkosten nicht gesondert angegeben? Dann musst du mit Hilfe des Betriebskostenspiegels deine Kaltmiete ermitteln. Diesen kannst du auf der Website des Mietvereins Dresden abrufen.
Und wie finde ich das alles heraus?
Wenn du sicher bist, dass für dich eine der genannten Ausnahmen zutrifft, kannst du diesen Teil überspringen. Ansonsten fangen wir doch mal mit der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Diese kannst du ganz gut alleine ermitteln. Der Mietspiegel wird von den Städten festgelegt. Deshalb findest du alle relevanten Informationen auch auf der Website der Stadt Dresden. Wenn du dem Link zum Online-Mietspiegel 2025 folgst, kommst du auf ein Online-Formular, in dem du alle relevanten Infos zu deiner Wohnung eingeben kannst. Wenn du dir bei etwas nicht ganz sicher bist, schätze es in etwa ab oder frag doch einfach mal deine Nachbarn, ob die es wissen.
Noch ein wichtiger Hinweis: die Mietspiegel werden meistens alle zwei Jahre aktualisiert. Liegt dein Vertragsabschluss schon etwas länger zurück, musst du dich auch an einem älteren Mietspiegel orientieren! Gleich zum Start musst du die Größe deiner Wohnung angeben. Diese steht meistens in deinem Mietvertrag. Es lohnt sich aber, mal selbst nachzumessen. Die Angaben sind nicht immer richtig. Als nächstes muss das Baualter angegeben werden. Das ist eigentlich ganz gut abzuschätzen.3
Das nächste Feld, wo es Schwierigkeiten geben kann, sind die Ausstattungsmerkmale. Dokumentiert hier am besten alles mit Fotos, vielleicht hat das im Haus ja jemand schon gemacht? Hast du alles ausgefüllt, wird dir nun eine untere und eine obere Spanne für den Mietpreis angezeigt. Diese bietet dir eine gute erste Orientierung. Die Einordnung in dieser Spanne ist über die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale geregelt. Hier wird von der Vermietung auch gerne mal etwas erfunden, um den Wohnwert deiner Wohnung in die Höhe zu treiben! Schaut da also genau hin. Die genaue Berechnung musst du leider selbst durchführen. Du kannst uns aber auch einfach kontaktieren, wir haben ein Formular dafür erstellt!
> Falls ihr eine Mieterhöhung bekommen habt und dort Ausstattungsmerkmale aufgelistet wurden, die ihr im offiziellen Mietspiegel nicht finden könnt, lasst das auf jeden Fall prüfen!
Mit deiner ortsüblichen Vergleichsmiete und der Art deines Mietvertrags kannst du nun überprüfen, ob du zu viel Miete zahlst. Wie wir vorhin schon erklärt haben, gilt die 10%-Regel. Wenn es bei dir nicht um eine Neuvermietung geht, sondern eine Mieterhöhung, gilt sogar die ortsübliche Vergleichsmiete als Höchstgrenze! Der Vermieter muss dir eigentlich vor Abschluss eines Mietvertrages alle Informationen bereitstellen4, damit du prüfen kannst, ob die angesetzte Miete erlaubt ist. In der Realität ist das aber selten der Fall. Als erstes solltest du aber immer versuchen, alle nötigen Informationen selbst zu sammeln. Dadurch verhinderst du, dass der Vermieter versucht, sich herauszureden oder dich sogar unter Druck zu setzen. Wenn die Vormiete schon zu hoch war, ist deine Miete auch nicht gültig. Beachte hierbei wieder den Stichtag den 03. Juli 2022. Was davor liegt ist meistens eine gültige Vormiete. Das muss aber auch nicht immer stimmen. Falls das zutrifft, lass dich hierzu beraten. Frag als erstes Mal in deinem Haus, wer da vorher gewohnt hat. Vielleicht weiß jemand sogar die Miete oder die vorherige Mietpartei und kann die Miethöhe bezeugen.
> Dein Vermieter bezieht sich auf die Vormiete? Auch diese kann bereits zu hoch sein! Fordere alle Unterlagen ein und prüfe stattdessen die Vormiete.
Wenn sich die Vermietung auf eine umfassende Renovierung bezieht, kannst du ähnlich vorgehen. Frage im Haus nach. Wie sah die Wohnung vorher aus? Wurde lediglich in Stand gesetzt oder wirklich modernisiert? Vielleicht haben deine Nachbarn ja noch Kontakt zu den Vormietern und diese können dir deine Fragen direkt beantworten.
> Wenn dir nie klar war, dass du zu viel Miete bezahlst hast kannst du sogar noch weiter zurückrechnen. Dein Vermieter hat eine Informationspflicht! Lass dich dazu am besten beraten.
Ich zahle zu viel Miete, was muss ich jetzt tun?
Wenn du zu viel Miete gezahlt hast, kannst du das Geld zurückfordern. Du kannst nur Geld für die letzten 30 Monate zurückfordern.5
Wenn du eine zu hohe Miete zahlst solltest du unbedingt eine Rüge schreiben! Warum das alles? Bei einer erfolgreichen Rüge erhältst du zu viel gezahlte Miete zurück und zahlst auch in Zukunft weniger. Das ist nicht nur für dich gut. Auch wenn jemand nach dir in deine Wohnung einzieht, muss ich weiter auf diese günstigere Miete bezogen werden.
Wenn du die Rüge verfasst hast ist besonders wichtig, dass diese beweisbar zugestellt wird! Wenn dein Vermieter sich nicht in derselben Stadt befindet versende die Rüge als Einschreiben und sende sie zusätzlich als E-Mail. Falls du die Anschrift kennst und diese ist nicht zu weit weg, bringe die Rüge vorbei und nehme dabei jemanden mit, der die Abgabe bezeugen kann. Am besten lass dir auf einer Kopie die Annahme vor Ort bestätigen.
Wenn der Vermieter auf deine Rüge nicht reagiert oder mit Ausnahmen ausweicht, bleibt leider nur noch ein Gerichtsverfahren. Deshalb ist es sehr wichtig, eine Rechtsschutzversicherung zu haben. Falls du bereits eine hast, ist das super. Wenn nicht, suche dir eine oder trete in den Mietverein Dresden ein. Dort ist eine Rechtsschutzversicherung inklusive. Die Vermietung ist in der Pflicht, spätestens beim Abschluss deines Mietvertrages über jegliche Ausnahmen zu informieren und diese zu belegen. Eine Antwort sind sie dir also auf jeden Fall schuldig.
Das trifft für mich alles nicht zu, darf der Vermieter machen was er will?
Bei der Mietpreisbremse gibt es leider ein paar Schlupflöcher. Bei der Miethöhe gibt es aber immer Grenzen! Das heißt dann Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher. Das alles hier zu erklären würde den Umfang dieser Broschüre aber sprengen. Hast du die ortsübliche Vergleichsmiete für dich ermittelt? Dann kannst du folgende Faustregeln anwenden. Ab 20% über der Vergleichsmiete kann eine Mietpreisüberhöhung vorliegen und ab 50% kann es sich um Mietwucher handeln. Wucher ist sogar eine Straftat! Ganz wichtig ist hier aber eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Der Rahmen ist nicht klar definiert wie bei der Mietpreisbremse und dein Fall muss individuell betrachtet werden. Erste Anlaufstelle hierfür wäre in Dresden der Mietverein Dresden und Umgebung e.V. Falls dir das als erster Schritt zu groß ist, kannst du dich auch gerne bei uns melden. Wir schauen dann, ob wir dir weiterhelfen können.
Und noch ganz wichtig zum Schluss!
Wir sind keine Rechtsanwälte und können auch keine Rechtsberatung durchführen. Wir verstehen uns als Kollektiv, das Mieter informiert und sie dabei unterstützt, sich gegen ihre Vermieter zu wehren. Die Broschüre haben wir als allgemeinen Leitfaden verfasst und die Inhalte auch prüfen lassen. Sie
sollte trotzdem auf keinen Fall als Rechtsgrundlage genutzt werden. Falls du noch weitere Fragen hast, oder einfach an unserer Arbeit interessiert bist, komm doch gerne Mal vorbei! Jeden ersten Donnerstag im Monat bieten wir eine offene Mietensprechstunde an. Treffpunkt um 20 Uhr in der Kosmotique,
Martin-Luther Straße 13.
Und abschließend: Fall du zu viel Miete gezahlt hast und dagegen vorgegangen bist, erzähle das weiter! Dadurch kannst du weitere Menschen motivieren, ihre Rechte einzufordern und machst öffentlich sichtbar, dass dein Vermieter versucht hat, eine unzulässige hohe Miete zu erzielen. Du hattest Erfolg mit deiner Rüge? Vielleicht können wir über deinen Fall berichten und erreichen so
noch mehr Menschen. Komm einfach vorbei und wir sprechen darüber.
- Rüge bedeutet übrigens die schriftliche Beschwerde über einen Mangel oder einen Rechtsverstoß. ↩︎
- Für das Mobiliar darf zwar ein Aufschlag auf die Miete erhoben werden, dieser muss aber richtig berechnet sein und im Verhältnis zu dem stehen, was dir bereitgestellt wird. Auf jeden Fall hast du einen Anspruch darauf zu wissen, wie die Miete berechnet wurde und es muss klar sein, was der Grundpreis ohne Aufschlag ist. ↩︎
- Wenn ihr gar nicht weiter wisst, könnt ihr im SG Bauaktenregistratur der Stadt Dresden eine Anfrage stellen. ↩︎
- Wenn die Namen bekannt sind, kann über das Einwohnermeldeamt eine Anfrage zur aktuellen Anschrift der Vormieter erfolgen. ↩︎
- Wichtig: Für jede Monatsmiete wird der Mietspiegel genommen, der damals gegolten hat. Nicht ein Mietspiegel von heute! ↩︎