Keine Nachzahlungsforderung in der Nebenkostenabrechnung – Schon ein Grund zur Freude?
Bei Mieter:innen von Vonovia trudelten in den letzten Wochen die Nebenkostenabrechnungen ein. Nach Öffnen des Briefes wird erleichtert aufgeatmet, wenn keine Nachzahlung nötig ist. Für die Meisten ist der Fall damit erledigt. Aber Vorsicht: was ist wenn die geforderten Vorauszahlungen im Vorjahr gar nicht dem Verbrauch entsprachen? Wenn keine Nachzahlung fällig ist oder sogar Geld zurück erstattet wird schauen viele von uns nicht mehr so genau hin. Professionelle Vermieter:innen wissen das und schlagen gerne in der Berechnung der neuen Nebenkostenvorauszahlung auch überhöhte und ungerechtfertigte „Anpassung durch erwartete Kostensteigerung“ auf. Durch die intransparente Abrechnung ist es oft nur schwer ersichtlich ob der „Kredit“ auch rechtmäßig genutzt wurde. Nur mit großem Aufwand durch Widerspruchsschreiben oder Klagen erhalten Mieter:innen ihr Geld zurück. Deswegen: Augen auf auch – sowohl bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung als auch der Neuberechnung der Vorauszahlung. Nur mit wenig Mühe kann diese selbst angepasst werden. Das Netzwerk Vonovia-Mieter:innen informiert in diesem Beitrag über die Angemessenheit der Erhöhung der Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung:
Entsprechend § 560 Abs. 4 BGB kann eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorgenommen werden. Angemessen ist der erhöhte Betrag, wenn er die zu erwartenden Nebenkosten für das laufende Abrechnungsjahr widerspiegelt. Da die Nebenkosten im Abrechnungsjahr als Grundlage für die hierfür erforderliche Prognose über die zu erwartende Höhe der Nebenkosten im Folgejahr dienen, ist ein Zwölftel (1/12) des Abrechnungsbetrages der letzten Nebenkostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für die Betriebskosten und Heizkostendes Folgejahres angemessen (BGH, Urteil vom 28. 9. 2011 − VIII ZR 294/10).
Die Annahme, dass sich die Nebenkosten künftig anders entwickeln, als es eine Prognose anhand der letzten Nebenkostenabrechnung darstellt, müssen allerdings konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag in Höhe von z.B. 10% wegen möglicher Preissteigerungen ist nicht zulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011 − VIII ZR 294/10).
§ 560 Abs.4 BGB gibt nicht nur dem Vermieter das Recht, die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. Auch der Mieter kann eine Anpassung und damit eine Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlung gegenüber dem Vermieter erklären (Schriftform).